Thị trường địa ốc chịu tác động gì sau khi Luật đất đai 2024 được thông qua

luật đất đai
Rate this post

luật đất đai

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) bao gồm 16 chương và 260 điều, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia và đơn vị nghiên cứu, việc loại bỏ khung giá đất trong 5 năm và quy định rõ về các phương pháp định giá đất được coi là những điểm quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến thị trường địa ốc.

Trước đó, Chính phủ chịu trách nhiệm thiết lập khung giá đất định kỳ mỗi 5 năm cho từng loại đất và từng vùng. Sau đó, các địa phương sử dụng khung giá này để xây dựng bảng giá đất. Hiện nay trong Luật Đất đai sau khi được sửa đổi, không còn quy định về khung giá đất. Thay vào đó, theo điều 159, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh công bố lần đầu vào ngày 1/1/2026 và có trách nhiệm điều chỉnh, bổ sung bảng giá này hàng năm. Điều cơ bản của quy định mới sẽ đưa bảng giá đất của nhà nước gần mức giá thị trường hơn.

Luật Đất đai sau sửa đổi cũng điều chỉnh 4 phương pháp định giá và xác định chi tiết từng trường hợp sử dụng, bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và thặng dư. Trong số này, phương pháp thặng dư – được đánh giá là quan trọng và phổ biến nhất, đã được duy trì. Phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng khi có thửa đất hoặc khu đất để thực hiện dự án không đủ điều kiện sử dụng phương pháp so sánh hoặc thu nhập, nhưng vẫn có thể ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quyết định bỏ khung giá đất của Nhà nước được đánh giá cao vì nó thể hiện sự quyết tâm trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình điều chỉnh thị trường địa ốc theo hướng minh bạch và công bằng. Bảng giá đất hàng năm cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, giảm thiểu nguy cơ tranh chấp, đồng thời ủng hộ sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, theo đánh giá của Công ty Chứng khoán VnDirect.

Trong năm ngoái, đã có đề xuất về việc loại bỏ phương pháp định giá đất thường được áp dụng và không tích hợp chúng vào Luật. Trước đó, các phương pháp định giá đất được chi tiết trong Nghị định số 44 về giá đất.

Công ty Chứng khoán MB (MBS) đánh giá rằng quy định rõ ràng cũng sẽ tăng tốc quá trình giải quyết vấn đề định giá đất, một trong những thách thức lớn nhất về pháp lý đối với doanh nghiệp địa ốc hiện nay. MBS chỉ ra rằng một số dự án, như Izumi City (Nam Long) và Gem Riverside (Đất Xanh), sẽ được thúc đẩy khi luật có hiệu lực. Các dự án bất động sản công nghiệp cũng được dự kiến sẽ có lợi khi luật mới giúp quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở nên nhanh chóng hơn.

Mặc dù quy định mới đã được áp dụng, nhưng vẫn có một số lo ngại xuất hiện. VARS bày tỏ quan điểm rằng khi bỏ khung giá đất để xác định theo giá thị trường, Nhà nước có thể phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng đất và đền bù. Đồng thời, họ cũng nêu ra một thách thức khác khi giá đất gần bằng giá thị trường, có thể làm tăng chi phí sử dụng đất cho doanh nghiệp và đồng thời đẩy giá bất động sản lên cao.

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *