Những rủi ro có thể gặp khi chuyển nhượng những dự án đầu tư
Trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc triển khai chính sách và pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến năm 2023, Bộ Tài chính đã chỉ ra nhiều điểm yếu, vấn đề tồn tại và hạn chế trong việc huy động vốn cho các dự án nhà ở thương mại, cũng như trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư và bất động sản.
Bộ Tài chính đã thông tin về việc huy động vốn cho các dự án nhà ở thương mại, nhấn mạnh rằng theo quy định của pháp luật về nhà ở, trước đây, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng hoặc văn bản góp vốn, cũng như hợp đồng hoặc văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức hoặc cá nhân để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, với việc phân chia sản phẩm dựa trên tỷ lệ vốn góp theo thoả thuận.
Tuy nhiên, theo quy định hiện tại, chủ đầu tư không được sử dụng hình thức huy động vốn để phân phối sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hoặc mua nhà ở, cũng như để phân phối quyền sử dụng đất trong dự án cho các bên tham gia huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn vào việc thành lập một pháp nhân mới để được Nhà nước chỉ định làm chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở.
Khi đã hoàn thành phần móng của dự án nhà ở theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán với nhà ở hoặc công trình dự kiến để thay thế các hợp đồng góp vốn trước đó. Sau khi ký hợp đồng mua bán, bên góp vốn mới có thể chuyển nhượng hợp đồng.
Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, thực tế cho thấy các cơ quan nhà nước vẫn chưa kiểm soát được việc các chủ đầu tư tiếp tục ký kết hợp đồng (dưới nhiều hình thức) với cá nhân, chỉ khi cá nhân muốn chuyển nhượng và nộp hồ sơ lên cơ quan thuế mới phát hiện vụ việc. Đồng thời, có trường hợp chủ đầu tư nhận nộp thuế thu nhập cá nhân và tiền thuế TNCN từ người mua khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, nhưng không nộp thuế cho ngân sách nhà nước.
Về việc chuyển nhượng dự án đầu tư, Bộ Tài chính đã nêu rõ rằng người nộp thuế, là pháp nhân, thực hiện việc chuyển quyền đầu tư và khai thác một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho tổ chức hoặc cá nhân khác, thông qua các phương thức như chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp hoặc chuyển nhượng vốn, tuân theo quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Nếu tổ chức thực hiện việc chuyển nhượng là doanh nghiệp Nhà nước, họ cũng cần tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến việc quản lý và sử dụng vốn nhà nước để đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, cùng như các quy định về quản lý tài sản công.
Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng hoạt động này đính kèm với nhiều rủi ro, bao gồm việc tổ chức khai giá chuyển nhượng không tương xứng với giá trị thực tế, dẫn đến thiệt hại cho ngân sách Nhà nước; chuyển nhượng dự án mà không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật; bán tài sản mà không thông qua đấu giá, gây lãng phí tài sản công của Nhà nước; và sử dụng đất không phù hợp mục đích.
Trong thực tế, dù doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư không thay đổi (mã số thuế doanh nghiệp không đổi), nhưng các thành viên góp vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã thay đổi. Điều này có thể được coi là việc bán dự án bất động sản thông qua việc chuyển nhượng vốn của các thành viên góp vốn hoặc cổ đông sáng lập.
Các cá nhân là thành viên góp vốn hoặc cổ đông sáng lập ban đầu được Nhà nước giao đất và trả tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất từ Nhà nước (trả phí hàng năm hoặc một lần) để thực hiện dự án đầu tư. Sau một số lần chuyển nhượng phần vốn góp cổ phần, toàn bộ các thành viên góp vốn cổ đông sáng lập ban đầu sẽ thay đổi.
Giá trị thực tế của giao dịch chuyển nhượng rất khó xác định
Trong việc chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đã chỉ ra nhiều hạn chế và vấn đề tồn tại. Đặc biệt, về vấn đề giá chuyển nhượng: Người nộp thuế thường kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không phản ánh đúng giá trị thực tế của giao dịch. Trong khi đó, bên mua bán thường sử dụng hợp đồng viết tay mà hai bên tự ký, ghi rõ theo giá trị thực tế của giao dịch để tránh tranh chấp tại tòa.
Vì thế, xác định giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trở nên vô cùng khó khăn. Đáng chú ý là, hiện tại cơ quan thuế vẫn chưa có chức năng điều tra trong lĩnh vực này.
Trong trường hợp của các hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, giá trị của hợp đồng này mà bên thứ 2 trao cho bên thứ 3 thường chỉ bằng hoặc gần bằng giá đã mua từ chủ đầu tư ban đầu. Hoặc trong trường hợp đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư thường sẵn lòng khai báo giá thấp hơn so với giá của chủ đầu tư, điều này dẫn đến mất thu nhập cho ngân sách.
Khi nói đến việc mua bán bất động sản, đặc biệt là trong dự án bất động sản: Chủ đầu tư thường chấp thuận cho bên mua kí lại hợp đồng mua bán nhà ở tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Ngoài ra, chủ đầu tư đang né tránh quy định của Luật Nhà ở về hạn chế số lượng nhà ở mà người nước ngoài có thể sở hữu, thông qua việc ký hợp đồng thuê dài hạn và cho phép bên thuê sử dụng nhà như chủ sở hữu; tiến hành giao dịch mua bán bất động sản mặc dù hợp pháp hóa bằng cách mua cổ phần, rồi sau đó tách ra doanh nghiệp.
Trong việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế thường không thực hiện việc ký kết trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng, mà thay vào đó ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, sử dụng, và quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.