Theo thông tin mới nhất từ PropertyGuru Việt Nam, trong giai đoạn từ năm 2015 đến 2023, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng đến 82%, trong khi ở Tp.HCM, mức tăng là 56%. Dù đã có sự tăng giá mạnh mẽ trong những năm qua, nhưng theo dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn sẽ tiếp tục sôi động về cả giá và giao dịch trong năm 2024.
Nhu cầu càng tăng, kéo theo sự tăng giá
Trong buổi hội thảo “Cập nhật xu hướng thị trường bất động sản 2024”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, đã chia sẻ rằng giá căn hộ tại Hà Nội đang có tendance tăng nhanh hơn so với Tp.HCM. So với đầu năm 2023, mức độ tăng giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã đạt khoảng 15%. Nguyên nhân chính của sự tăng giá này là do nguồn cung khan hiếm và sản phẩm mới ra thị trường ở mức thấp, điều này đã kéo mặt bằng giá chung lên. Đồng thời, tỉ lệ cung mới mở bán đa phần thuộc về phân khúc cao cấp.
Đại diện của đơn vị này đã khẳng định rằng giá căn hộ chung cư ở cả Hà Nội và Tp.HCM đang duy trì ở mức cao, đặc biệt là tại Hà Nội, với xu hướng tăng giá sơ cấp nhanh chóng. Trên tổng lượng cung mới mở bán trong năm 2023, căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại Tp.HCM. Tuy nhiên, phân khúc trung cấp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, trong khi phân khúc bình dân đã hoàn toàn biến mất ở cả hai thị trường trong vài năm gần đây.
Báo cáo từ CBRE cũng đã chỉ ra rằng trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM đã có sự chuyển đổi vai trò, khi thị trường Hà Nội bắt đầu theo đuổi xu hướng của Tp.HCM từ ba năm trước. Cụ thể, vào cuối năm 2023, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa kể VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% so với quý trước và 14,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức giá tương đương với mức đã ghi nhận tại Tp.HCM vào giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó, giá bán căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM đã đạt hơn 61 triệu đồng/m2 và giảm 1,7% so với năm 2022. Với mức giá thấp hơn so với Tp.HCM, lượng giao dịch căn hộ ở Hà Nội có phần tăng lên trong giai đoạn gần đây.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM đang có xu hướng phản ánh sự đối lập. Giá bán ở Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục tăng so với các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Sự hạn chế về nguồn cung, cùng với việc các dự án mới có mức giá cao, đã thúc đẩy nhu cầu tại thị trường căn hộ chung cư thứ cấp ở Hà Nội.
Trái lại, giá bán căn hộ thứ cấp tại Tp.HCM đã ghi nhận mức trung bình là 45 triệu đồng/m2 cho thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 cho thị trường nhà thấp tầng, giảm lần lượt 5% và 2% so với năm 2022. Mặc dù thị trường căn hộ thứ cấp tại Tp.HCM đã trải qua điều chỉnh giá suốt năm 2023, nhưng mức độ giảm đã dần giảm trong quý cuối năm.
Mặc dù giá bất động sản tăng, nhưng lực cầu vẫn khá mạnh ở phân khúc này. Theo số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản trong tháng 1 và 2/2024 đã có sự tăng đột biến, vượt qua cả năm 2023. Cụ thể, lượng tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội trong tháng 1/2024 tăng đến 71% so với cùng kỳ, trong khi ở Tp.HCM là 59%. Điều này cho thấy có dấu hiệu tích cực với thị trường bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc chung cư. Trước đó, trong quý 3 và 4/2023, với tín hiệu tích cực từ việc giảm lãi suất, tâm lý của người mua nhà đã được cải thiện, góp phần làm tăng số lượng căn hộ bán được trong hai quý cuối năm, với tăng trưởng hơn 60% tại Hà Nội và gấp đôi tại Tp.HCM so với nửa đầu năm (theo dữ liệu từ CBRE).
Nhu cầu không chỉ đến từ các hộ gia đình, lao động, sinh viên làm việc và học tập ở thành phố, mà còn từ một số lượng đáng kể của nhà đầu tư, nhận thấy tiềm năng từ việc cho thuê căn hộ và đầu tư trung và dài hạn trong tình hình thị trường biến động.
Đáng lưu ý, đối tượng mua căn hộ ngày càng trẻ hóa. Theo cuộc khảo sát của Property Guru, nhóm người trẻ từ 22 đến dưới 39 tuổi là nhóm có nhu cầu mua căn hộ nhiều nhất trong năm 2023. Đặc biệt, trong nhóm tuổi từ 22-35, nhu cầu tìm mua bất động sản đã tăng từ mức 39% vào năm 2021 lên hơn 42% trong năm 2023.
Theo ghi nhận tại các dự án căn hộ, thị trường đang chứng kiến sự trẻ hóa trong sức mua, bao gồm cả nhu cầu thực và đầu tư. Ví dụ, ở Hà Nội, dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông) đang thu hút sự quan tâm tích cực. Mới đây, dự án đã giới thiệu dòng căn hộ The Bespoke Collection – một loạt sản phẩm bất động sản hấp dẫn với giá chỉ từ 43 triệu/m2 và nhiều ưu đãi đặc biệt. Chiết khấu 5% giá trị căn hộ cho khách hàng thanh toán nhanh 70%; chiết khấu 9% cho khách hàng thanh toán nhanh 95%. Hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ, cùng với ưu đãi lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 18 tháng. Dự án này được biết đến là một lựa chọn căn hộ với giá cả phải chăng và đang thu hút sự quan tâm từ phía người mua, đã ghi nhận doanh số bán hàng tích cực ở các giai đoạn trước đó.
Chung cư ngày càng trở nên khan hiếm và khó bị ế
Tóm lại, giá căn hộ đang tăng và nhu cầu cũng đang tăng, nhưng nguồn cung vẫn đang giảm. Số liệu từ các tổ chức nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, vào cuối năm 2023, cả Hà Nội và Tp.HCM đều ghi nhận mức nguồn cung thấp nhất trong mười năm qua. Xu hướng khan cung dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2024.
Trong thời gian gần đây, nguồn cung căn hộ đã giảm đi do ít dự án bất động sản mới được phê duyệt, cùng với các vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn đối với các dự án đang triển khai. Mặc dù Chính phủ và các Bộ, ngành đã nỗ lực để giải quyết các vấn đề này và đã có một số tiến triển, nhưng tổng thể, nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế trên thị trường.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đã chỉ ra rằng, mặc dù có sự tăng mạnh trong nhu cầu từ phía người mua nhà, nhưng nguồn cung căn hộ vẫn không tương xứng. Dự kiến ở Hà Nội, sẽ có khoảng 10.500 căn hộ mới được cung cấp trong năm 2023, giảm khoảng 31% so với năm trước. Trong khi đó, ở Tp.HCM, dự kiến có gần 7.500 căn hộ mới, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá rằng, giá căn hộ chung cư nội đô vẫn đang trong xu hướng tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung hạn chế. Đồng thời, các chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công và giá đất đều đang tăng, ảnh hưởng tích cực vào giá chung cư. Tuy nhiên, từ năm 2024 dự kiến sẽ là thời điểm bắt đầu cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường. Đây cũng là thời điểm cuối cùng mà thị trường phải vượt qua các “chướng ngại vật” để thay đổi theo hướng tích cực. Phân khúc chung cư được dự báo sẽ “dẫn dắt” thị trường khi nhu cầu vẫn còn lớn.