Cuộc chơi không tiếc tiền của giới nhà giàu
Shophouse tại các dự án ven biển từng tạo nên “cơn sốt” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đảm bảo sự tăng trưởng giá trị theo thời gian, mà còn mang lại cơ hội sinh lời ổn định qua việc cho thuê kinh doanh. Do đó, giá bán trong phân khúc này đã liên tục tăng lên gấp đôi trong giai đoạn từ 2017 đến 2020.
Trong khoảng thời gian đó, các nhà đầu tư đang cạnh tranh mua và bán những căn nhà biển có giá trị hàng triệu đô la. Những bất động sản này trở thành điểm nóng trong sự săn đón của giới nhà giàu, họ mua bán chúng với hy vọng kiếm được số tiền lên đến hàng tỷ đô la.
Theo thông tin từ Savills, lượng shophouse biển được mở bán đã tăng mạnh từ năm 2015 đến 2020. Nguồn cung sản phẩm này đã tăng 149% trong 5 năm, vượt xa tốc độ tăng trưởng chỉ 52% của các ngôi nhà thứ hai.
Đặc biệt, trong hai năm 2019 và 2020, đã xuất hiện một sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án shophouse biển được mở bán. Năm 2020, đã có khoảng 5.000 căn shophouse biển có sẵn trên thị trường. Xét theo vị trí, Phú Quốc đứng đầu với tỷ trọng lớn nhất, chiếm 36,7%, tiếp theo là Bình Thuận với 13%, và Bà Rịa Vũng Tàu với 12%.
Lúc đó, sự quan tâm của nhà đầu tư đối với các sản phẩm shophouse đạt đỉnh điểm. Loại hình này không chỉ thúc đẩy sự hấp dẫn của nhà đầu tư bởi sự đa dụng trong sử dụng, cho phép cả ở và kinh doanh, mà còn bởi yếu tố “biển” hấp dẫn, hướng đến đối tượng khách du lịch trong và ngoài nước.
Những căn nhà bỏ không
Hiện tại, thị trường bất động sản biển đã trầm lắng, và nhiều nhà đầu tư mua nhà phố biển đang đối diện với một thách thức kinh doanh phức tạp: không thể cho thuê, và việc bán lại cũng gặp khó khăn. Rất nhiều người phải đối mặt với sự thất vọng khi họ đầu tư hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ thu được số tiền cho thuê rất nhỏ. Đôi khi, họ thậm chí sở hữu tài sản nhưng không thể cho thuê.
Khá nhiều nhà đầu tư đã mua shophouse vào thời kỳ đại dịch Covid-19 với mức giá từ 15 đến 40 tỷ đồng mỗi căn, tuy nhiên, họ phải đồng ý cho thuê với giá chỉ 10-12 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, do khó khăn trong kinh doanh, nhiều người thuê đã quyết định dừng thuê, điều này diễn ra rất phổ biến trong thời điểm này.
Theo thông tin đã tìm hiểu, có nhiều nhà đầu tư đã vay tiền từ ngân hàng để đầu tư vào shophouse. Mặc dù lãi suất đã giảm đi, nhưng hàng tháng, họ vẫn phải chi trả cả số tiền gốc và lãi, với số tiền khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sản phẩm khó thuê và khó bán đang gây ra những khó khăn và gánh nặng nợ nần cho họ.
Trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, từ thời điểm đó đến nay, nhiều khu shophouse biển đang trở nên trống trải. Các ngôi nhà bỏ hoang và cô quạnh nở rộ tại các khu du lịch truyền thống. Mặc dù nhiều dự án đã được khởi đầu, nhưng chỉ duy trì hoạt động trong thời gian ngắn, sau đó phải đóng cửa vì thiếu khách và kinh doanh không hiệu quả.
Trong bản báo cáo mới nhất về thị trường biệt thự và nhà phố biển ở Đà Nẵng và các vùng lân cận, DKRA Group đã chỉ ra rằng cả nguồn cung và nhu cầu cho các loại hình này đang bị “đóng băng”. Trong vòng 3 tháng qua, không có giao dịch nào được ghi nhận trong phân khúc shophouse.
Theo đơn vị này, trong bối cảnh thị trường hiện tại có sự trầm lắng, tình hình du lịch vẫn chưa thể đạt được tăng trưởng như dự đoán, và mặc dù mức lãi suất đã giảm, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận, tất cả những yếu tố này đã tạo ra tác động tiêu cực đến thị trường, và dự kiến thanh khoản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.
Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực này, có thể mất đến 10 năm nữa, các shophouse trải dọc các dự án biển vẫn có thể gặp khó khăn trong việc tiêu thụ hết do sự dư thừa trong nguồn cung. Việc chuyển nhượng nhanh chóng giữa các nhà đầu tư đã gây ra sự suy giảm trong giá trị thực sự của phân khúc này.
Khá nhiều chủ đầu tư có ý định xây dựng nhà phố biển nhằm mục đích chủ yếu là bán bất động sản. Thay vì tạo ra các tiện ích và khu mua sắm cho du khách, nhiều khu nhà phố biển thực ra được xây dựng với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận cho sự phát triển dự án của các chủ đầu tư, hướng vào tâm lý ưa thích mua nhà tầng thấp của khách hàng. Kết quả là, sau khi bán hàng, nhiều chủ đầu tư dự án xem như đã xong nhiệm vụ của họ và để cho những nhà đầu tư thứ cấp tự quyết định, tự do kinh doanh, dẫn đến tình trạng ế ẩm và cảm giác hoang mang.
Theo quan điểm của bà Từ Thị Hồng An An, Giám đốc Savills Việt Nam, nếu các chủ đầu tư không xác định chiến lược kinh doanh một cách hợp lý, shophouse biển có thể trở thành một loại đầu tư vô cùng rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
Lập kế hoạch tổng thể cho việc phát triển dự án shophouse là một bước quan trọng không thể thiếu của chủ đầu tư. Trong giai đoạn ban đầu, khi dự án mới ra mắt và số lượng khách hàng còn hạn chế, chính sách giá thuê ưu đãi và chiến lược truyền thông đầy sự quyết định sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh của các shophouse.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần thiết lập một kế hoạch ban đầu chặt chẽ để đảm bảo việc quy hoạch, lựa chọn ngành hàng, và chọn đơn vị quản lý vận hành khu shophouse diễn ra một cách có hệ thống và hiệu quả. Nếu thiếu kế hoạch cụ thể và chi tiết cho chiến lược kinh doanh, shophouse biển sẽ gặp khó khăn lớn trong việc bắt đầu hoạt động và đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Cùng với điều đó, hầu hết shophouse biển trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng hiện tại được phát triển với mục đích thương mại tinh thần và được xây trên đất thương mại dịch vụ. Những vấn đề liên quan đến pháp lý cũng làm cho phân khúc này trở nên ít hấp dẫn trong dài hạn.