Vi bằng là gì ? Khi nào cần lập vi bằng ?

vi bằng
Rate this post

vi bằng

Vi bằng là gì ?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Bằng việc liên kết mật thiết với hoạt động Thừa phát lại, việc thực hiện lập vi bằng đơn giản là mô tả chính xác các sự kiện và hành vi mà Thừa phát lại có thể quan sát bằng giác quan của mình, bao gồm thị giác, thính giác và xúc giác. Nói một cách khác, lập vi bằng là quá trình sử dụng các giác quan để ghi nhận sự thật một cách khách quan.

Dựa trên định nghĩa này, việc lập vi bằng được áp dụng như một công cụ chứng cứ cho tổ chức và cá nhân trong các vấn đề xét xử và các quan hệ pháp lý khác. Các đặc tính và yêu cầu của quá trình lập vi bằng từ Thừa phát lại là:

Vi bằng được thể hiện dưới dạng văn bản, và văn bản này phải được lập bởi chính Thừa phát lại. Họ không có quyền ủy quyền hoặc nhờ người khác viết và ký tên thay mình trên giấy chứng nhận.

Khi thực hiện lập vi bằng, người thực hiện phải chấp hành mọi quy định của pháp luật liên quan đến cả hình thức và nội dung của văn bản.

Việc lập vi bằng là việc ghi lại mô tả về các sự kiện và hành vi mà Thừa phát chứng kiến trực tiếp, dựa trên quá trình quan sát trực quan và được thể hiện một cách khách quan và trung thực trong tài liệu do Thừa phát lại tạo ra.

Việc lập vi bằng do Thừa phát thực hiện theo trình tự và thủ tục quy định của pháp luật, làm nền tảng chứng cứ có giá trị để chứng minh sự kiện.

Vi bằng có thể được sao chép và sử dụng trong thời gian dài. Việc nhập thông tin vào sổ theo dõi và bảo quản bằng chứng yêu cầu tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.

Thực tế thấy rằng trong nhiều lĩnh vực hoạt động của Thừa phát lại, việc thực hiện lập vi bằng đem lại hiệu quả tốt nhất, đáp ứng đa dạng nhu cầu trong nhiều lĩnh vực của cộng đồng và có tầm quan trọng trong hoạt động dân sự, sản xuất, kinh doanh, thương mại. Trong số đó, việc lập vi bằng với bất động sản nổi bật vì liên quan đến các hoạt động bất động sản và liên quan đến hầu hết các quan hệ pháp lý trong đời sống kinh tế-xã hội, thu hút sự chú ý đặc biệt từ dư luận.

Vi bằng có giá trị thế nào trong lĩnh vực bất động sản?

Thực tế đã chứng minh, giá trị pháp lý của chứng cứ từ việc lập vi bằng phụ thuộc vào việc Thừa phát lại có tuân thủ quy định của pháp luật về phạm vi, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức và nội dung lập vi bằng hay không. Về phạm vi và thẩm quyền, Thừa phát lại chỉ lập vi bằng đối với sự kiện và hành vi diễn ra tại địa bàn của Văn phòng Thừa phát lại, nằm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong lĩnh vực bất động sản, vi bằng chia thành hai loại chính: ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản, như giao dịch mua bán, đặt cọc, cam kết, và ghi nhận tình trạng hiện thời như tình trạng của nhà trước khi xây dựng, khi cho thuê, khi mua, bị lấn chiếm hoặc bị chiếm giữ trái pháp luật.

Hơn nữa, Thừa phát lại có khả năng thực hiện ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không nằm trong thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những hành động không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, trong những trường hợp thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng hoặc nằm trong thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân, xuất hiện sự chồng chéo về mặt quy định và cách thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương. Quan điểm phổ biến của đa số Sở Tư pháp là cần phải đăng ký vi bằng tại Sở Tư pháp, trong khi một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cho rằng vi bằng liên quan đến “giao dịch bất động sản” và nằm trong thẩm quyền của công chứng, từ đó không chấp nhận việc đăng ký vi bằng này.

Nguyên nhân chính xuất phát từ sự không đồng nhất trong cách hiểu và thực hiện giữa Thừa phát lại và cơ quan đăng ký vi bằng, đặc biệt là Sở Tư pháp về thẩm quyền lập vi bằng. Thực tế đang cho thấy sự tồn tại của nhiều vi bằng không được Sở Tư pháp xét duyệt và đăng ký đúng theo quy định, ví dụ như việc lập vi bằng liên quan đến quá trình giao nhận tiền trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, hay việc ghi nhận quá trình đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.

Những trường hợp này không chỉ dẫn đến sự tranh cãi giữa Thừa phát lại và cơ quan có thẩm quyền đăng ký vi bằng, mà còn để lại nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, như việc làm cho vi bằng không được xem là hợp lệ khi chưa được ghi vào sổ đăng ký của Sở Tư pháp, đồng nghĩa với việc nó không còn là chứng cứ trong quá trình xét xử và trong các quan hệ pháp lý. Mặc dù vậy, vẫn chưa có giải pháp nào để khắc phục, giải quyết một cách hiệu quả, do thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể và sự không đồng bộ, không thống nhất trong cách thực hiện giữa các địa phương.

Thực trạng sử dụng vi bằng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay

Về vấn đề nội dung của vi bằng, nguồn gốc xuất phát từ mục đích mà cá nhân hoặc tổ chức đặt ra khi yêu cầu lập vi bằng, có thể là lập vi bằng ghi nhận quá trình giao nhận tiền, ghi nhận tình trạng hiện thời của nhà trước khi cho thuê, ghi nhận việc ký kết hợp đồng vay tiền, hoặc ghi nhận tình trạng sạt lở,… Nội dung của vi bằng là vô cùng đa dạng và phong phú; việc xác định một cách chính xác nội dung lập vi bằng không chỉ giúp ghi nhận chính xác sự kiện và hành vi mà còn tạo ra cơ sở chứng cứ hữu ích trong quá trình xét xử và làm cơ sở cho các giao dịch dân sự khác.

Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh rằng nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được thực hiện một cách không đúng tính chất và mục đích. Cụ thể, việc lập vi bằng thường được sử dụng như một biện pháp hợp pháp hóa các giao dịch bất động sản không tuân theo quy định pháp luật. Trong bối cảnh này, việc sử dụng vi bằng như một loại văn bản giao dịch bất động sản trở nên phổ biến, bất chấp việc các giao dịch này không đáp ứng đầy đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, lập vi bằng thường được áp dụng để ghi nhận thông tin như “người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của người nước ngoài, hoặc để ghi nhận chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng… Mục tiêu chính của những hình thức này là ghi nhận và hợp pháp hóa các sự kiện “mua-bán” giữa các bên trong giao dịch bất động sản, mà không quan tâm đến việc có tuân theo quy định pháp luật hay không, từ đó tạo ra sự rối ren và khuyến khích các hành vi lừa đảo trong thị trường bất động sản.

Như đã nêu trước đó, việc lập vi bằng do Thừa phát lại thực hiện với mục đích duy nhất là tạo ra chứng cứ để hỗ trợ tổ chức hoặc cá nhân trong xét xử hoặc các mối quan hệ pháp lý khác. Vi bằng không thể so sánh với văn bản công chứng do nó không có những đặc điểm như vậy. Thừa phát lại, từ phía khác, không phải là cơ quan có thẩm quyền xác định sự kiện hay hành vi trái pháp luật. Thực tế, một số hợp đồng hoặc giao dịch có thể không tuân theo hình thức theo quy định của Luật, nhưng nếu nhìn nhận từ góc độ chứng cứ, những sự kiện hay hành vi mà Thừa phát lại lập vi bằng liên quan đến những giao dịch này lại làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp sau này và hỗ trợ đắc lực cho quá trình xét xử tại Tòa án.

Lý luận cho thấy rõ sự phân biệt giữa thẩm quyền, nội dung, và giá trị sử dụng của vi bằng và văn bản công chứng. Quá trình lập vi bằng của Thừa phát lại hoàn toàn khác biệt so với việc chứng nhận văn bản công chứng của Công chứng viên. Công việc của Công chứng viên chủ yếu là chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các văn bản và văn bản công chứng, có giá trị thi hành đối với các bên liên quan, đặc biệt là trong các giao dịch bất động sản mà pháp luật yêu cầu công chứng như chuyển nhượng, thế chấp. Ngược lại, Thừa phát lại lập vi bằng không mang theo giá trị thi hành, nhưng chỉ có giá trị đối với nội dung thỏa thuận và xác lập quan hệ giữa các bên tham gia. Văn bản đã được công chứng buộc bên thứ ba phải tuân theo và thực hiện các quyền theo quy định pháp luật, trong khi vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận và ghi lại nội dung hợp đồng, giao dịch.

Trong một số tình huống, khi các bên tham gia vào hợp đồng hoặc giao dịch liên quan đến bất động sản có thể tự xác lập và thực hiện mà không cần công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, việc yêu cầu Thừa phát lập vi bằng với mục đích làm cơ sở để thực hiện các giao dịch sau này hoặc ghi nhận tình trạng hiện tại, lỗi vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, cũng có nhiều cá nhân và tổ chức có ý định sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không tuân theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích vụ lợi, lừa đảo, và chiếm đoạt tài sản của người khác.

Những nguyên nhân dẫn đến việc lạm dụng vi bằng

Sự nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực có nguồn gốc từ sự hạn chế trong nhận thức về pháp luật của người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản và từ đạo đức hành nghề của Thừa phát lại trong quá trình tiếp nhận và xử lý yêu cầu thực tế của người dân, thiếu sự đảm bảo trách nhiệm giải thích rõ ràng và đầy đủ các nội dung trong vi bằng. Các bên yêu cầu lập vi bằng có mong đợi không đồng nhất, khi một số người cho rằng văn bản này được tổ chức có thẩm quyền lập và xác nhận, từ đó, giao dịch bất động sản đó được coi là hợp lệ. Mua bán với sự chứng kiến, ghi nhận bằng văn bản có nội dung, hình ảnh, và mộc dấu rõ ràng, cùng với việc giao nhận tiền và tài sản được thực hiện một cách trực tiếp và công khai, đều đủ giá trị pháp lý.

Trong một số tình huống, việc Thừa phát lại lập vi bằng không đảm bảo giải thích đầy đủ, tường tận và rõ ràng về nội dung, tính chất, cũng như giá trị pháp lý và giá trị sử dụng của vi bằng cho người yêu cầu, gây ra tình trạng nhầm lẫn phổ biến về giá trị của vi bằng.

Từ góc nhìn của cạnh tranh kinh tế, môi trường cạnh tranh giữa các tổ chức Thừa phát lại đóng vai trò quan trọng trong tạo ra tình trạng rối loạn và vi phạm pháp luật khi “mua bán bất động sản qua vi bằng” ở một số địa phương. Mục tiêu chủ yếu của các tổ chức này, đặc biệt là Thừa phát lại, thường là lợi nhuận, và để đạt được mục tiêu này, sự cạnh tranh là không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, các vấn đề tiêu cực có thể phát sinh từ những hoạt động cạnh tranh không lành mạnh.

Trong thời điểm hiện nay, hệ thống các văn phòng Thừa phát lại đã được thiết lập và hoạt động mở rộng trên toàn quốc, tạo điều kiện cho sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa chúng. Nhiều văn phòng Thừa phát lại sử dụng nhiều chiến lược quảng cáo, thu hút khách hàng, tăng cường số lượng hồ sơ và công việc để duy trì sự phát triển và tăng thu nhập. Trong bối cảnh này, xuất hiện nhiều mối quan hệ pháp lý phức tạp, bao gồm quan hệ với Tòa án, Cơ quan Thi hành án dân sự, cơ quan công an; quan hệ với các cơ quan công quyền khác (Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp); quan hệ giữa các Văn phòng Thừa phát lại; quan hệ với khách hàng; quan hệ với đương sự không phải là khách hàng; và quan hệ với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác (kho bạc, ngân hàng, bảo hiểm, cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm, vv.), trong đó mối quan hệ với bên môi giới bất động sản có thể dẫn đến tình trạng tiêu cực.

Tình trạng hiện nay là Thừa phát lại không đưa ra giải thích rõ ràng về giá trị pháp lý của vi bằng hoặc thậm chí “làm ngơ,” đồng thời hỗ trợ cho những đối tượng lợi dụng, lừa đảo người dân. Điều này đã tạo ra sự nhầm lẫn về giá trị của vi bằng, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, điều này đang trở thành một vấn đề nổi bật trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sôi động và có giá trị lớn.

 

 

 

 

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *